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Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht ist ein Rechtsgebiet innerhalb des Zivilrechts, das sich mit der Überlassung einer Sache an einen anderen gegen Entgelt befasst. Gegenstand des Mietrechts sind die mit dem Mietvertrag verbundenen Rechtsfragen...

Rechtsanwalt Clemens Hons

 

Allgemeine Informationen zum Mietrecht

Rechtsgrundlagen in Deutschland
Das Mietrecht in Deutschland ist insbesondere geregelt durch die einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 535 ff. BGB). Spezielle Regelungen gelten für Mietverträge über Wohnraum (siehe §§ 549 ff. BGB), insbesondere für öffentlich geförderten Wohnungsbau, wie z.B. das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) die Zweite Berechnungsverordnung (II. BVO) die Neubaumietenverordnung (NMV) das Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG). Seit dem 1. Januar 2002 gilt für preisgebundenen Wohnraum das Wohnraumförderungsgesetz (BGBl I 2001, 2376). Die vorgenannten Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums können jedoch aufgrund von Übergangsvorschriften Anwendung finden. Das für sog. freifinanzierte Wohnungen geltende Miethöhegesetz mit detaillierten Vorschriften bei einer Mieterhöhung ist durch das Mietrechtsreform-Gesetz (in Kraft getreten zum 1. September 2001) in das Bürgerliche Gesetzbuch §§ 557 ff. BGB integriert worden. Fachzeitschriften zum Mietrecht, insbesondere Wohnungs-Mietrecht:Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Publikation des Deutschen Mieterbunds) Zeitschrift für Miet- und Raumrecht Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht

Grundzüge des Wohnungs-Mietrechts in Deutschland


Mietvertrag
Vermieter und Mieter können ihren Mietvertrag frei aushandeln. Fehlen anderweitige Regelungen in einem Mietvertrag, gelten für Wohnraum-Mietverträge die §§ 535 bis 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Allerdings darf von zwingenden gesetzlichen Regelungen nicht zum Nachteil eines Wohnungsmieters abgewichen werden. Seit der Mietrechtsreform (in Kraft getreten zum 1. September 2001) ist dies in den einzelnen Vorschriften für Wohnraum-Mietverhältnisse jeweils am Ende vermerkt (vgl. etwa § 551 Abs. 4 BGB zur Begrenzung und Anlage einer Mietkaution).
Besonderheiten gelten, wenn durch einen Formular-Mietvertrag von gesetzlichen Regelungen abgewichen wird. Hier sind zusätzlich die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) zu berücksichtigen. (Beispiel: Kleinreparaturklauseln - siehe hierzu die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1991, S. 381 und 1989, S. 324).

Mängel
Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten. Kommt er dieser Hauptpflicht nicht nach, stehen dem Mieter nach dem Gesetz verschiedene Rechte zu. Er kann zum Beispiel die Miete in angemessenem Umfang mindern (Mietminderung, § 536 BGB) und ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete in Anspruch nehmen. Weiterhin besteht die Möglichkeit, den Vermieter auf Mangelbeseitigung zu verklagen und Schadensersatz zu verlangen, wenn der Mangel bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden war (es sei denn, der Mieter kannte den Mangel); ebenfalls kommen Ersatzansprüche in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel schuldhaft verursacht hat oder mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist (§ 536 a BGB). Dies gilt selbstverständlich nicht für solche Mängel, die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat.
Siehe auch: Mietminderung

Mieterhöhung
Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insb. Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. § 557 Abs. 3 regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete ( § 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung grds. nicht möglich (Ausnahme: s. § 557 b) Abs. 2 BGB).Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter anhand der gesetzlich vorgegebenen Begründungsmittel schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Zusätzlich ist die sog. Kappungsgrenze zu beachten. Geregelt wird diese Form der Mieterhöhung in den §§ 558 bis 558 e BGB. Davon zu unterscheiden ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Mietwohnung (s. § 559 BGB).

Betriebskosten
Nach dem Gesetz sind Betriebskosten grundsätzlich in der Miete enthalten. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Mieter alle oder einen Teil der umlagefähigen Betriebskosten gesondert trägt. Nur wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag besteht, kann der Vermieter die Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete verlangen. Dabei müssen grundsätzlich nur die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kostenpositionen vom Mieter getragen werden (wobei nach Ansicht der Gerichte aber auch eine pauschale Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der II. BV ausreicht, vgl. OLG Hamm, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1997, S. 542). Anstelle der Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 II. BV ist seit dem 1. Januar 2004 die Betriebskostenverordnungen getreten, die jetzt in § 2 BetrKV den Katalog der umlagefähigen Kostenpositionen enthält. Mehr als die hier genannten Betriebskosten muss der Mieter in keinem Fall zahlen, auch wenn weitere Kostenpositionen im Mietvertrag genannt sind. Zu den umlagefähigen Kosten gehören beispielsweise: Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder die Verteileranlage für Breitbandkabel. In der BetrKV werden jedoch auch "sonstige Betriebskosten" als umlagefähig genannt. Diese Formulierung darf so nicht einfach in den Mietvertrag übernommen werden. Vielmehr muss im einzelnen aufgeführt werden, was noch umgelegt werden soll. Was insoweit zulässig ist und was nicht, ist Rechtsprechungskasuistik. Es ist zulässig, im Mietvertrag für Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung zu vereinbaren, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Vereinbart werden kann aber auch eine Pauschale, über die nicht abgerechnet wird. Ist eine Pauschale nicht mehr kostendeckend, kann der Vermieter die Pauschale erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB). Besondere Vorschriften gelten bei der Abrechnung über Heizkosten-Vorauszahlungen. Hier gelten die Vorschriften der Heizkosten-Verordnung (HeizkVO). Danach muss grundsätzlich (Ausnahme: § 2 HeizkVO) eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach den Vorschriften der HeizkVO erstellt werden.

Die (fristgerechte) Kündigung
Zu unterscheiden ist die fristgerechte Kündigung eines Mietvertrags, die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags wie z. B. nach einer Mieterhöhung, die fristlose Kündigung eines Mietvertrags. Grundsätzlich gilt: nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch fristgerechte Kündigung beendet werden.
Für die fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Vertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor: Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Zudem muss der Vermieter auf das Wiederspruchsrecht des Mieters hinweisen. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach § 573 c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer 9 Monate (andere Kündigungsfristen können sich ggfls. bei „Altmietverträgen“ ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind). Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige). Nach § 573a kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse (siehe vorigen Absatz) hat. Dazu muss aber der Vermieter im selben Haus wie der Mieter wohnen und es darf nur zwei Wohnungen in dem Gebäude geben. In dem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. Sie ist also mindestens 6 Monate lang. Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum (sofortigen) Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (sog. Sozialklausel des § 574 BGB). Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB).